Bir önceki yazımızda; ‘Öngörülmüş Talebe Paralel’ AVM inşa etmenin önemine değinmiştik. Söz konusu yazıda, talep fazlası metrekarelerin birbirini tekrar eden mağaza kiralamalarına ya da yerel kiralamalara nasıl dönüştüğünü aktarmıştık.

Yazımızın başlığını bir süre önce twitter’da görmüştüm. Tamamı şöyle; “Arkadaslar isinden istifa edip sirin tatli bi cafe açmak isteyen başka gerizekalilar varsa bizimkini devrediyoruz” (Not: yazım hataları tweet sahibine ait olup aynen aktarılmıştır) Yaklaşık 40’lı yaşlarının ortasında olduğunu düşündüğüm bir çift, yıllarca el kapısında çalışırken elde ettikleri birikimlerle bir kafe açmışlar. Ancak işler umdukları gibi gitmeyince açtıkları kafeyi devrediyorlar. Bunu da ‘manidar ve nüktedan’ bir tweet ile duyuruyorlar. Tweet’in satır arası mesajı aslında şu; ‘Ücretli olarak çalıştığımız gül gibi işimizi bırakıp, üçüncü nesil kahvecilerin nasıl para kazandıklarını görüp, bir kafe açtık. Bu işler dışarıdan göründüğü gibi değilmiş biz ettik siz eylemeyin’

Bugün tüketiciler hem alışveriş için hem de vakit geçirmek için AVM’lere sıklıkla gidiyorlar. Araçlarını ücretsiz otoparka koyup, paltolarını vestiyere bırakıp, ideal sıcaklıktaki, güvenli ve temiz bir yapıda üç bazen dört saat vakit geçiren kişi sayısı aylık bazda kimi zaman milyonla ifade ediliyor. Bu durum, AVM’de mağaza açmak isteyen müteşebbislerin iştahını kabartıyor. Kimi zaman ulusal bir markanın bayiliğini alıp, kimi zaman da çeşitli platformlardan topladıkları ürünleri AVM ziyaretçilerinin beğenisine sunmak istiyorlar. Buraya kadar hiçbir sorun yok, ancak bu noktadan sonra son derece titiz yapılması gereken bir hesap var.

Hesabını bilmeyen kasap…

Bugün aynı şehrin farklı ilçelerinde, aynı ilçenin farklı semtlerinde pek çok AVM var. Bu AVM’lerin her biri farklı demografik yapıya hitap edebilmektedir. Herhangi AVM’de bir mağaza kiralamaya karar verdiyseniz, öncelikle kiracısı olacağınız AVM’nin ziyaretçi profilini iyi analiz edin. Kapıdan içeri kim giriyor, öğrenciler mi? Memurlar mı, aileler mi, gelir seviyeleri nedir? Ziyaretçiler sıklıkla hangi sektörlerden alışveriş yapıyorlar? Bu hususları iyi analiz etmek çok önemli. Hatta TÜİK’in internet sitesine mutlaka girip edindiğiniz izlenimi teyit edin. Bu adreste o bölgede ne kadar LPG’li araç olduğunu bile öğrenebilirsiniz. Tüm bunları analiz ettikten sonra hala yatırım kararınızın mantıklı olduğunu düşünüyorsanız AVM Yönetim Ofisine giderek talebinizi AVM Müdürü ya da Kiralama Yöneticisine ileterek mağaza seçenekleri ve kira, ortak alan gideri ile sair (pazarlama, açılış katılım desteği vb) giderleri yazılı olarak talep edin.

Doğru AVM çok önemli, ancak doğru AVM’de doğru noktada yer almak da çok önemlidir. Kiralamayı düşündüğünüz mağazanın bulunduğu kata müşteriler nereden ulaşıyor ise (yürüyen merdiven, band, asansör vb) o noktadan adım atınca tabelanızın gözükmesi sizin için artı değerdir. Kiralamayı planladığınız mağazanın komşuları önemlidir. Yanınızda yüksek ciro elde eden bir markanın olması size büyük avantaj sağlar. Eğer kafe düşünüyorsanız, teras çıkışına yakın bir noktanın şerefiyesi daha yüksektir. Tüm bu detayları netleştirdikten sonra, kira rakamını ve ortak alan giderini toplayın. Her sektörün kabul edilebilir “kira / ciro” oranı vardır. Bu oran örneğin gıda temsilcileri için en yüksek yüzde 15 olmalıdır. Ciro hedefinizi hesaplamanız için ufak bir tüyo; AVM’de sizin düşündüğünüz iş yapan bir işletmeye Cumartesi akşam saat 21.00’da giderek bir Türk Kahvesi sipariş edin. Kahveyi bir güzel tükettikten sonra hesabı rica edin. Ödemeyi yaptıktan sonra fişinizi almayı unutmayın, şimdi o fişin üzerindeki numaraya iyi bakın. Diyelim ki; 0250 yazıyor bu sizin o günkü kaçıncı müşteri masası olduğunuzu gösterir. (bazı işletmelerde birden fazla kasa var ise her kasadan fiş alınması gerekir) her işletmenin bir “fiş ortalaması vardır” bu rakam orta seviyede bir kafe için 35 TL olsun. Şimdi 35 TL ile 250 rakamını çarpalım sonuç 8.750-.TL aynı işlemi Pazar günü için de yapın ve eşdeğer işletmenin elde ettiği Cumartesi + Pazar günü cirosunu toplayın. Bu rakam sizin aylık kiranızdan fazla olmamalıdır. Basit AVM mantığı şudur; bir hafta sonunda kira ve ortak alan gideri, bir hafta sonunda sattığınız ürün için harcadığınız sermaye, bir hafta sonunda personel ve sabit faturalarınızı ödeyebilmelisiniz. Bir hafta sonu ile hafta içi de size kalmalıdır. Bu arada emsal ciro çalışmasında baz aldığınız mağaza cirosunun yüzde 25 azını hesabınıza yansıtmanız daha doğru olacaktır. Çünkü o işletme sizden daha uzun zamandır oradadır ve belli bir müşteri portföyüne ve ayak alışkanlığına sahiptir. Sizin o noktaya gelmeniz altı ay alır. Tüm bu hesaplamalar size hala yatırım kararınızın makul olduğu sonucunu doğuruyorsa işin mutfak kısmına göz atmalısınız, doğru ürünü doğru fiyattan tedarik edebiliyor olmalısınız ki ürün reçetelerinin, menülerin maliyetleri ortaya çıkabilsin. Bir de ya bir mağaza müdürüne ya da yerel bir kiracıya bir kahve ısmarlayın ve niyetinizden bahsedin. Onlar sürekli orada yaşadıkları için size en rafine bilgileri vereceklerdir. Bunları da tamamladıktan sonra Kira sözleşmesini, işletme kitapçığını ve dekorasyon şartnamesini talep ederek imzalayabilirsiniz. Yolunuz açık olsun.

Türkiye’de yaklaşık 10 – 15 yıl önce pek çok semtte ev kadınları dükkan kiralayarak ev yemekleri satan yerler açtılar. Bu işletmelerin neredeyse yüzde doksanı kapandı, çok ilginçtir ki pek çoğu da olağan üstü lezzetli dolmalar, sarmalar, anne yemekleri yapan bu işletmelerin hepsi de satış yapmalarına rağmen kepenklerini indirdiler. Maliyet hesabı yaparken kullandıkları Tokat yaprağının birim maliyetini, pirinç birim maliyetini, yağ maliyeti gibi maliyetleri alt alta koydular ve dediler ki; bir porsiyon zeytinyağlı sarmanın bize maliyeti 5 Lira. Biz bunu 10 Liraya satarsak yüzde 100 kar elde ederiz. Şimdi hızlıca bir göz atalım gerçekten de öyle mi? Şimdi işletme 10 Liraya sattığı bir porsiyon sarma karşılığında KDV oranı %8 bir fiş düzenliyor. Ayrıca AVM dışında bir işletme kiraladığını düşünürsek yüzde 20 devlete stopaj ödüyor. Bir de Vergi Kanunun 103. Maddesindeki tarifeye göre kazancına oranla gelir vergisi ödüyor. (elde ettiğiniz ciroya göre vergi diliminiz değişiklik gösterir) biz bunu yüzde 20 olarak baz alalım. 10 bin lira ciro yaptığında, 5 bin lira mal maliyeti + 300 lira stopaj (kirası 1500 lira olarak baz alınmıştır) 800 lira KDV + 1000 lira gelir vergisi toplamda; 7100 lira yapıyor. İşletmenin eline net 2900 lira kaldı. Şimdi, hem kirasını, elektriğini, suyunu, varsa personel giderini vb giderleri ödeyecek hem de ev ekonomisine katkıda bulunacak. Görüldüğü üzere doğru hesap oldukça önemli ve hayat kurtarıyor.
 
En Popüler Talep; Kiosk (Geçici Kiralanabilir Satış Standı)

Gerek düşük start up (başlangıç) maliyetleri, gerekse düşük personel sayısı gerektirmesi nedeniyle son birkaç yıldır sektörün en popüler talebi Kiosklar olmuş durumda. Sanki ülkede, kiosku olmayana kız vermiyorlar. Çiğköfte, waffle, lokma, dondurma, takı, cep telefonu aksesuarı, çay kahve başta olmak üzere bu ürünlerin satıldığı birkaç metre kare (genelde 12m2) alana sahip işletmeler. Ortak kullanım alanlarına kurulan bu ticarethanelerin kanuni durumları şöyle; kendi bağımsız bölümler olmadığı için haliyle bağımsız bölüm numaraları da yok, bu nedenle ‘geçici kiralanabilir alan’ olarak görülüyorlar. Geçici oldukları için de sözleşmelerinin üst limiti 12 ay. Öte taraftan, mal sahibi yani AVM Yönetimi, sözleşmeyi dilediği zaman fesih etme, yerini değiştirme, ürün karmasına müdahale etme yetkisine sahip. Özellikle düşük sermayeye sahip girişimci bireyler için cazip. Yazımıza ilham veren başlıkta belirttiğimiz gibi bir tweet atmamak için hesabı doğru yapıp ‘geçici’ sözleşmeye sahip olduğunu unutmadan işe girişmekte fayda var.

Gelecek Yazımızda, AVM’lerin olmazsa olmazları; Özel Güvenlik ve Temizlik Hizmetleri.